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購買房屋未及時過戶?這些風險點需要get

2019-11-28 23:51  來源:寧夏法治報  責任編輯:王穎
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人們購買商品房或他人房屋時,多采取按揭或分次交費的方式付款。當事人付完房款后,應及時辦理過戶手續,否則難免存在風險。在寧夏銀川,就發生了買房人在付完房款后未及時辦理過戶手續,結果導致自己所購、且已入住的房屋被賣房人用于抵押貸款的情況。

案情回放

馬某于5年前與郭某簽訂一份《房屋買賣合同》,約定郭某將其名下位于銀川市興慶區某小區的一套住房出售給馬某。雙方還對房屋總價款及產權過戶手續期限等進行了約定,并明確約定在馬某支付房款定金后尚未過戶前,郭某無權將房屋再次出租、抵押、出售給他人。合同簽訂后,馬某分3次向郭某支付了房屋價款共計70余萬元。郭某于2014年9月將房屋交付馬某,馬某一家隨即入住。后馬某多次要求郭某按約協助辦理房屋產權轉移登記手續,但郭某一再拖延未辦。

2016年3月,郭某向某信用社申請貸款300萬元,該信用社要求其提供財產作為抵押擔保,郭某遂與信用社簽訂《抵押合同》,以上述實際已出售給郭某的房屋為自己的貸款提供抵押擔保,并于當月辦理了抵押登記。馬某偶然得知自己購買的房屋被郭某拿去抵押借款后氣憤不已,一紙訴狀將郭某和該信用社訴至法院,請求法院確認該信用社對其所購買房屋設立的抵押權無效。

經審理,主審法官認為,馬某與郭某簽訂的《房屋買賣合同》屬有效合同。郭某處分馬某的房產屬于無權處分行為,其與信用社就涉案房屋所設立的抵押權無效。最終法院判決支持馬某的訴訟請求,有力地保護了馬某的房產權利。(案例供稿?張林旺銀川市興慶區人民法院法官助理)

以案說法

買房人交付完全部房款,賣房人仍私下將所賣房屋拿去抵押貸款,是利用交易房產未經登記過戶、其所有權未轉移的規定而為之。這種鉆法律空檔不講誠信的行為,是得不到法院支持的。

一、雙方當事人之間簽訂的房屋買賣合同為有效合同。簽訂合同進行交易,是作為公民或法人間實現利益的一種行為,只要不存在違反《民法總則》《合同法》關于違背平等自愿、誠實信用原則和締約過失等導致無效的情況,合同一經簽訂便對雙方當事人具有法律效力。本案當事人雙方均為完全民事行為能力人,設定合同的權利義務對等,規定明確,意思表示真實,因此雙方簽訂的《房屋買賣合同》完全有效,應當受法律的保護。

二、一方不完全履行有效合同規定的義務構成違約。本案被告郭某存在兩處違約行為。一是在買房人支付全部房款后,不履行協助過戶的義務。根據我國《物權法》的規定,房屋作為一種特殊的不動產,其所有權的轉移不像其他物品自交付時轉移,而是必須經房管部門“登記過戶”后才轉移。因此,買賣房屋合同在一方支付全額房款另一方交付房屋后,其得到完全履行的最后一步,尚需賣房人配合買房人辦理過戶手續。本案被告故意拖延履行配合過戶的義務即構成違約。被告第二個違約行為,是置合同“未過戶前郭某不得將房屋再次出租、抵押、出售”的規定于不顧,未經對方同意擅自將已售房屋作抵押為自己貸款,嚴重違背了誠實信用原則。

三、被告未經他人同意處分他人的財產系侵權行為。馬某依約支付了購房款,郭某將涉案房屋交付馬某且馬某已長期入住,故馬某系涉案房屋的真實權利人。郭某消極作為致使涉案房屋未能及時辦理過戶登記已構成違約,且未經房屋真實權利人馬某同意,隱瞞房屋真實情況,擅自用該房屋作抵押貸款,屬于“無權處分”的侵權行為。其在信用社的貸款行為存在欺騙,因此郭某處分馬某房產的行為無效,故他與信用社就涉案房屋所設立的抵押權無效。

房產交易過戶,怎么做才安全?

產權證是購房者擁有房屋的憑證,辦理產權證是房屋交易的最后一個環節。房屋交易前,買方注意哪些事項才能確保交易安全順利?房屋過戶應準備哪些資料?

一、房產買賣過戶的注意事項

簽合同前,買方一定要看到賣方提供的三方面證件及票據,包括:1.賣方提供的身份證原件、房屋產權證書、土地使用權證正本原件,留復印件。注意房產證所有人及共有人(配偶)身份證、戶口本、婚姻證明復印件。2.買房時的相關憑據,比如原購房合同、購房發票、契稅完稅發票等,作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。3.交易房屋水、電、煤、有線電視交費情況,以避免以后發生糾紛。

要到房管局查詢產權證的真實性。應要求房主或中介帶買方到房管局查詢產權證的真實性,包括查詢房產的基本情況、抵押情況及有無查封情況、是否與人共享等,注意產權證上的房主與賣房人是否為同一人。搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋。一般來說,軍隊、醫院、學校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

簽訂書面協議要考慮周到。主要關注4項內容,即產權情況、房產總價、交易稅費的分擔及日期。其中日期包括交定金、交房、過戶時間,要一一明確才能保證交易順利進行。

要合法徹底辦理過戶,注意采取分步交費的方法。要求業主過戶資料完成先付50%房款,拿到受理回執,確定能拿到房產證再付全款。如是中介過戶,資料完成先付50%中介費,所有手續完結、房屋交付完成再付余款。如是按揭購房,應將部分款項交由可靠的第三方監管或交由銀行監管,約定在完成過戶手續后,才能將下剩房款劃撥到賣家賬戶上。

二、房產過戶所需資料

(1)房地產轉移登記申請表;

(2)申請人身份證明;

(3)賣方房屋產權證、土地使用權證書;

(4)有關行政機關的行政決定書,房地產買賣合同書(按規定需公證的,應提交公證的房地產買賣合同書;經公證的房地產贈與書,或經公證的房地產繼承證明文件,或房地產交換協議書,或房地產分割協議書);

(5)已設定抵押權的,應提交抵押權人同意的書面文件;

(6)人民法院強制性轉移的應提交生效的判決書、裁定書、調解書和協助執行通知書;

(7)非法人企業、組織的房地產轉移,應提交其產權部門同意轉移的批準文件;

(8)行政劃撥、減免地價的土地,應提交主管部門的批準文件和付清地價款證明;

(9)以招標、拍賣、掛牌方式取得房地產的,應提交中標確認書、拍賣成交確認書、土地使用權轉讓合同書和付清地價款證明;

(10)屬于政府福利性商品房的應提交相關主管部門的批復;

(11)拆遷補償的應提交拆遷補償協議書;

(12)房地產共有人同意轉移的意見書;

(13)收購或合并企業的,應提交有關部門的批準文件;

(14)國有企業之間或其他組織之間的房地產調撥的,應提交有關部門的批準文件;

(15)法律、法規、規章及規范性文件規定的其他文件。

買賣雙方須到房產局共同辦理過戶手續。將房產過戶的申請材料都交給房產局后,需要填寫相關表格,房產局會出具受理回執單,按照回執單上面說明的日期繳納稅金,時限為30個工作日,房產過戶稅金繳納完畢后便可拿到房產證。(鐘玉珍整理)

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